Het is inmiddels alweer zes jaar geleden dat toezichthouder AFM waarschuwde voor beleggen in niet-beursgenoteerd vastgoed.

Sindsdien is het klimaat voor dit soort producten alleen maar verbeterd. De rente is sinds 2012 gedaald van boven de 2 procent tot praktisch nul. Veel mensen met spaargeld zijn op zoek naar beleggingen die ook maar een beetje renderen, en tegelijk veilig en stabiel zijn.

Het gaat meestal om vastgoed, waarbij de bestemmingen variëren van studentenwoningen en vakantiehuizen tot betaalbare huurpanden en  asielzoekerscentra.

De overeenkomsten tussen al die aanbiedingen zijn opvallend en veelzeggend.

Wij sommen deze op aan de hand van één van de meer recente aanbiedingen, het Ferax-vastgoedfonds. Dit fonds wil 2,5 miljoen euro ophalen om te investeren in woningen in onder meer Den Haag en Leiden die verhuurd moeten worden aan voornamelijk studenten.

Beleggers die voor 1 november inschrijven op de obligaties ontvangen de komende 7 jaar 5 procent rente per jaar. Is dat voldoende rente voor het risico dat wordt gelopen?

1. Hoge financiële hefboom
Door flinke schulden aan te gaan kunnen aanbieders een hoog rendement aanbieden. Het risico neemt echter ook toe.

Ferax is niet vies van schulden. Volgens het prospectus zal het fonds “streven naar een bancaire financiering die 65 tot 70 procent van de totale investering beloopt”.

Door een groot deel van de woning te financieren met bankleningen kan een belegger het rendement op de eigen inleg opkrikken. Doordat de bankrente (aanzienlijk) lager is dan het verwachte huurrendement – huurinkomsten gedeeld door investering  – levert elke euro die wordt bijgeleend een hoger rendement op.

De financiële hefboom werkt echter twee kanten op: daalt het vastgoed in waarde komen de klappen ook hard aan. De bank heeft het recht van eerste hypotheek. Obligatiehouders staan achter in de rij als het onverhoopt mis gaat.

De hoge schuldengraad maakt het fonds ook kwetsbaar voor rentestijgingen. Volgens de website moet dit voorlopig geen probleem zijn want “de rente wordt voor langere tijd vastgezet”. Maar hoeveel jaar dit precies is meldt Ferax niet.

De bankrente van 3 procent waar Ferax in de exploitatieverwachting mee rekent oogt overigens erg laag.

De bank NIBC, een grote speler in de markt voor vastgoedleningen, vraagt 3,25 procent voor een lening met een looptijd van 3 jaar en dit loopt op tot 4,5 procent bij tien jaar (beleningsgraad van 70 procent).

2. Risicodragend kapitaal verpakt als obligatie
Aanbieders geven vaak risicodragend kapitaal uit, maar verkopen dit als een veilige obligatie aan particuliere beleggers. Participanten lopen daardoor het meeste risico, maar delen niet mee in de winst.

Met het aangaan van schulden hoeft weinig mis te zijn mits de risico’s worden begrepen en de vruchten van de financiële hefboom worden geplukt door beleggers.

Bij beleggers in het Ferax-fonds is dat slechts ten dele het geval. Beleggers die voor minder dan 25 duizend euro obligaties afnemen maken aanspraak op een vast rentepercentage van 4,5 procent per jaar en krijgen na zeven jaar hun inleg terug. Deze rentevergoeding groeit mee met de inflatie over de looptijd (de consumentenprijsindex berekend door het CBS).

Kleine beleggers verschaffen in feite achtergesteld kapitaal, oftewel de 30 procent van het vastgoed dat niet door de bank wordt gefinancierd. Zij zijn wel blootgesteld aan het neerwaarts risico – worst case: de hele inleg kwijt – maar niet aan het opwaarts potentieel – het rendement blijft altijd 4,5 procent ongeacht de winsten die worden gerealiseerd.

Meedelen in de “jaarlijkse winst en verkoopopbrengst” is alleen weggelegd voor beleggers die ten minste 25 duizend euro investeren.

Uit berekeningen in het prospectus blijkt dat deze grote beleggers kunnen rekenen op een rendement van minimaal 8 procent dat op kan lopen tot 12,5 procent als het vastgoed tegen de geprognotiseerde marktwaarde wordt verkocht (waarde groeit in dit scenario mee met de verwachte inflatie). Dat is dus bijna drie keer zo veel rendement als de kleine obligatiehouder krijgt overgemaakt.

Het risico is in beide gevallen echter identiek. Kleine beleggers lopen evenveel risico, maar ontvangen veel minder rendement. Het prospectus stelt – kort gezegd – dat alle obligaties “… onderling gelijk in rang zijn zonder enig verschil in preferentie, welke verplichtingen in rang slechts achtergesteld zijn bij de schulden van Ferax vastgoedfondsen ter zake van de hypothecaire lening bij de bank”.

3. Geen toezicht
Veel fondsen vallen buiten het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten.

Ferax geeft 2.499 obligaties uit met een waarde van duizend euro elk. Dat komt neer op een totaalsom van net geen 2,5 miljoen euro.

Dat is geen toeval. Door onder de 2,5 miljoen te blijven kan Ferax naar eigen zeggen gebruik maken van een vrijstelling in de wet waardoor de AFM geen toezicht op dit product houdt. Dit wil zeggen dat de aanbieder geen vergunning nodig heeft, en het prospectus – waarin cruciale informatie over de propositie staat – niet is gecontroleerd door de AFM.

De toezichthouder wijst er al sinds 2012 op dat extra waakzaamheid geboden is voor producten die buiten haar toezicht vallen. 

“Is het product niet goedgekeurd door de AFM? Wees dan extra alert en doe zelf onderzoek naar de belegging en aanbieder of beheerder.”

4. Hoge kosten
Niet-beursgenoteerde beleggingsproposities brengen vaak hoge kosten in rekening.

Jaarlijks wordt 20 procent van de huuropbrengst aan kosten in rekening gebracht, onder meer voor onderhoud (5 procent), verzekeringen (3 procent) en het risico op leegstand (2 procent).

Binnen die 20 procent zit ook een vergoeding van 5 procentpunt voor de directie in de vorm van een management fee. Daarnaast lekt – althans voorlopig – nog eens 3 procentpunt weg naar diezelfde directie in de vorm van een beheervergoeding.

“De laatste totdat Beheer B.V. een externe beheerder heeft gevonden”, stelt het prospectus. Het is onduidelijk op welke termijn een externe beheerder moet zijn gevonden.

5. Belegger betaalt belangenparallel met management uit eigen zak
De directie belegt vrijwel altijd mee met de participanten. Maar niet altijd met eigen geld.

“Als obligatiehouder heeft u de zekerheid dat uw belang ook ons belang is”, aldus de website die aangeeft dat “de leidinggevenden van Ferax ook zelf in het vastgoed beleggen”.

“De directie van Ferax zal steeds een belang van tussen de 5 procent en 15 procent in het eigen vermogen aanhouden”, aldus de website die verder verduidelijkt dat met “eigen vermogen de totale investering minus de bankleningen wordt bedoeld”.

Wat dus de kleine particuliere belegger als een obligatie – vreemd vermogen – in de maag krijgt gesplitst, blijkt nu opeens toch eigen vermogen. Het is duidelijk dat de directie zich niet laat afschepen met maximaal 5 procent rendement, maar voor de volle 12,5 procent gaat als eigen-vermogen-verschaffer.

Het lijkt er bovendien op dat het bestuursduo Dave van Helsdingen en Paul Vernooijs geen stuiver eigen geld in de beleggingspropositie steekt. In de obligatieovereenkomst is te lezen dat de Beheer B.V. “afhankelijk van haar liquiditeitsbehoefte” de initiële vergoeding geheel of gedeeltelijk investeert in de beleggingspropositie.

Die initiële vergoeding bestaat uit vijf verschillende soorten kosten – denk aan vergoedingen voor het onderhandelen en lokaliseren van het vastgoed (1,5 procent over de aankoopsom), een fee voor het begeleiden van de verbouwing (5 procent van de bouwkosten) en een provisie over het hele geïnvesteerde bedrag voor de marketing van het fonds (1 procent).

Aangezien de kosten gerekend worden over verschillende activiteiten/investeringen, is niet zo eenvoudig uit te rekenen wat de totale kosten zijn. Maar uit berekeningen van de VEB blijkt dat het al snel gaat om meer dan 10 procent van de totale obligatie-uitgifte gaat. En dat is nog exclusief BTW.

De belangenparallel tussen participanten en de directie komt toch in een ander licht te staan indien ingelegd geld onmiddellijk door het management wordt afgeroomd.

6. Beperkte spreiding
De spreiding is vaak beperkt waardoor (onnodig) risico wordt gelopen.

Volgens het prospectus streeft Ferax er naar zo veel mogelijk te spreiden over verschillende panden. Maar in de kern gaat het om grote panden in bijvoorbeeld Den Haag en Leiden die in meerdere kamers of studio’s in te delen zijn.

“De aankoopsommen zijn, zoals we nu voorzien, tussen de 700.000 euro en de 1.3 miljoen euro, waarbij het zwaartepunt onder het gemiddelde van die range ligt”, aldus het prospectus.

Bij een totaal vermogen van elk fonds – de inleg van de obligatiehouders en de banklening tezamen dus – van rond de 7,5 miljoen euro zal het fonds tussen de 8 en 10 objecten in de portefeuille houden.

Dit is vanuit het oogpunt van spreiding betrekkelijk beperkt. Het betreffen immers allemaal woningen in Nederlandse steden, die bovendien voornamelijk aan studenten worden verhuurd.

7. Makkelijk erin, moeilijk eruit
De verhandelbaarheid van veel producen is beperkt.

Ferax geeft aan dat beleggers “in ieder geval” elke 7 jaar kunnen uitstappen. Dat is het moment waarop de panden worden verkocht, of worden ingebracht in een nieuw fonds (waarbij de prijs wordt vastgesteld door het gemiddelde van drie “goed bekendstaande onafhankelijke” makelaars te nemen). In het laatste geval kan de belegger ervoor kiezen mee te doen in het nieuwe fonds of uitbetaald te krijgen.

Daarnaast geeft Ferax elke 4 jaar nieuwe obligatieleningen uit om bestaande obligatiehouders uit te kopen, mocht daar belangstelling voor zijn. Met de opbrengst kunnen de oude obligaties worden afgelost tegen de “dan geldende waarde”. Hoe die waarde wordt bepaald wordt overigens niet uitgelegd.  

Uit de prospectus blijkt overigens dat het iedere belegger vrij staat om obligaties te verkopen “aan wie deze maar wil hebben”. Wel moet Ferax de nieuwe obligatiehouder accepteren, en toetsen in verband met wetgeving ten aanzien van bijvoorbeeld witwassen.

Ferax geeft aan dat het voornemens is een online marktplaats te creëren waar kopers en verkopers elkaar kunnen vinden. Dit product is echter nog “in ontwikkeling”.

8. Betere wereld
Veel producten richten zich niet alleen op rendement, maar ook op een betere wereld.

In het prospectus staat dat Ferax “waar dat kan wil beleggen in duurzaam vastgoed en in vastgoed dat uiteindelijk verduurzaamd kan worden, met bijvoorbeeld isolatie en zonnepanelen”. Ferax betekent zelfs vruchtbaar in het Latijn, zo tekent de aanbieder op.

Maar enige verdere onderbouwing blijft uit.

Zo wordt sinds begin dit jaar bij alle vastgoedaankopen van een eerder fonds van Ferax met geen woord gerept over dit soort duurzame investeringen.

Overigens wil Ferax ook op het vlak van “social impact in eigen land” het verschil maken. Of zoals de website zegt: “waarom zou je niet jongeren proberen te helpen met betaalbare woonruimte?”.

9. Wacht niet tot morgen
Beleggers die snel inschrijven of meer inleggen krijgen vaak een hoger rendement.

Kleine beleggers zijn in het nadeel bij Ferax. De rentevergoeding loopt op van 4,25 procent voor een inleg van duizend euro, via 4,5 procent voor 10.000 euro, tot 5 procent voor beleggers die 100.000 euro te beleggen hebben.

Maar “de vergoeding bedraagt bij inschrijving voor 1 november 2018 steeds 5 procent”, zo is te lezen op de website.

Om een nog groter gevoel van urgentie te creëren wordt er op de hoofdpagina van de website fijntjes op gewezen dat Ferax een nieuwe obligatie voorbereid met een lager rentepercentage van 4 procent.